A permuta de imóveis vem ganhando força no atual cenário, uma vez que acaba sendo mais vantajosa que a venda e compra de imóveis, oferecendo maiores vantagens, como por exemplo, a economia de dinheiro e menor burocracia.
Existem dois tipos de permuta, a simples, que consiste na exata troca de bens, e a permuta com torna, que é aquela que envolve a troca de bens e um pagamento complementar em dinheiro para compensação financeira.
Independente da forma, as incorporações imobiliárias tem optado por esse tipo de contrato para implementar um projeto, sem a necessidade de investir altos custos em recursos financeiros e sem afetar o montante destinado à obra.
A permuta na negociação imobiliária para fins de incorporação é firmada por meio de Instrumento Particular de Promessa de Permuta, em observância à Lei 4.591/94 e consiste na troca do terreno por unidades que serão construídas no local ou unidades já prontas seja no local ou fora dele e, quando necessário, uma parte em torna.
Por não ser tão comum quanto a compra e venda, os proprietários ainda tem muita insegurança nesse tipo de negócio. Daí a importância de ser acompanhando por uma figura jurídica, a fim de garantir que o negócio tenha a máxima segurança possível e evitar problemas futuros.
No caso das incorporações imobiliárias, poderá ser criada uma Sociedade de Propósito Especifico (SPE), cuja atividade é bem especifica e com prazo de existência determinado, com previsão legal na Lei complementar nº 123/06, artigo 56, para tratar exclusivamente do empreendimento planejado e suas obrigações.
Importante salientar que as partes precisam observar os aspectos jurídicos do negócio para que seja vantajoso para ambos. Por exemplo, valor de mercado do imóvel permutado, quanto valeria num negócio de compra e venda comum, prazo para entrega das unidades e etc.
Em um artigo publicado no site do Migalhas, especialistas dizem que “ao realizar uma operação segura para si, o permutante está garantindo um maior potencial de ganho, tendo em vista que o valor métrico da unidade do imóvel, em uma operação de permuta, é consideravelmente maior do que em uma venda convencional por parte do proprietário do imóvel. Adicionalmente a esse aspecto, tem-se ainda a grande vantagem no sentido de que o proprietário da área substitui um imóvel mal explorado, sob a ótica econômica, por um determinado número de unidades de um empreendimento novo e que tende a valorizar mais do que uma simples área inexplorada analisando-se pelo prisma do mercado”.
A não observância dos aspectos que trazem segurança ao negócio realizado poderá acarretar na rescisão contratual e responsabilidade em indenizar a parte lesada. O Tribunal de Justiça de Rio Grande do Sul já se posicionou neste sentido:
APELAÇÕES CÍVEIS. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA E DE PERMUTA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ACORDO DAS PARTES EM RELAÇÃO ARESOLUÇÃO DOS CONTRATOS E REINTEGRAÇÃO NA POSSE. HOMOLOGAÇÃO JUDICIAL. PRETENSÃO RECURSAL FORTE NO EXAME DA CULPA DOS ALIENANTES DO TERRENO PELO ROMPIMENTO DA RELAÇÃO NEGOCIAL HAVIDA ENTRE VENDEDOR E INCORPORADORAS. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO. ATRASO SIGNIFICATIVO NA EXECUÇÃO DA OBRA. COMPENSAÇÃO DE VALORES INVESTIDOS NA CONSTRUÇÃO INACABADA COM OS VALORES DECORRENTES DOS ENCARGOS MORATÓRIOS, INDENIZAÇÃO E DEVOLUÇÃO. DESCABIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. APELAÇÃO DAS EMPRESAS-RÉS. RESPONSABILIDADE DAS INCORPORADORAS NO ATRASO DA OBRA. Configurada a responsabilidade das rés quanto ao significativo atraso na execução da obra. Existência de acordo entre as partes concordando com a resolução e reintegração de posse dos imóveis ao alienante, situação jurídica que por si só afasta a discussão em torno da sua responsabilização. Correta a incidência dos encargos contratuais em razão do descumprimento contratual. COMPENSAÇÃO. Circunstâncias fáticas, probatórias e legais que afastam a pretensão de compensação entre os valores investidos na obra inacabada e o crédito dos autores, resultante dos encargos pelo descumprimento, devolução e indenização. APELAÇÃO DO AUTOR. REVISÃO DOS HONORÁRIOS ARBITRADOS NA SENTENÇA. Cabível a majoração dos honorários.APELAÇÃO DOS AUTORES PROVIDA. APELAÇÃO DAS DEMANDADAS DESPROVIDA.
(TJ/RS – AC: 70060113289/RS, Relator: GlênioJosé Wasserstein Hekman, Data de Julgamento: 3/12/14, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/12/14).
Por fim, todo negócio jurídico é uma compensação de direitos e obrigações assumidas entre duas pessoas (físicas ou jurídicas), devendo ambas as partes manifestar as suas vontades e expectativas e para conciliar seus interesses de forma segura e obtendo as vantagens que se espera, necessária é a assessoria jurídica e todos os cuidados para o fim de realizar o melhor negócio possível.