O Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento, por unanimidade, ao Recurso Especial nº 1.873.203, declarando impenhorável o imóvel caucionado em contrato de locação não residencial, por ser este considerado bem de família.
No voto, a relatora Ministra Nancy Andrighidiz que a regra de impenhorabilidade do bem de família prevista no artigo 3º da Lei 8.009/90 é taxativa, não abrangendo a caução imobiliária. Mister salientar o seguinte trecho do v. acordão:
“6. De fato, considerando que a possibilidade de expropriação do imóvel residencial é exceção à garantia da impenhorabilidade, a interpretação às ressalvas legais deve ser restritiva, sobretudo na hipótese sob exame, em que o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem a dúvidas (REsp 866.027/SP, 5ª Turma, DJ 29/10/2007)”. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.873.203 – SP, MINISTRA NANCY ANDRIGH, DATA DO JULGAMENTO 24/11/2020, data da publicação 01/12/2020).
Diz a relatora ainda que “sequer poder-se-ia entender que a caução imobiliária prestada configuraria hipoteca – hipótese em que o benefício da impenhorabilidade não seria oponível -, uma vez que, como mesmo perfilhado pela jurisprudência desta Corte Superior, a penhorabilidade excepcional do bem de família, de que cogita o art. 3º, V, da Lei 8.009/90, só incide em caso de hipoteca dada em garantia de dívida própria, e não de dívida de terceiro (AgInt no AREsp1.551.138/SP, 4ª Turma, DJe 13/03/2020; e AgRg no REsp1.543.221/PR, 3ª Turma, DJe 09/12/2015)”.
Ocorre que não foi levado em consideração o fato de que provavelmente o legislador, ao mencionar a “fiança” no artigo da lei mencionada, referia-se à fiança lato sensu, ou seja, à prestação de fiança, em qualquer modalidade, onde estaria inclusa também a modalidade caução imobiliária.
O novo posicionamento do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) traz uma imensa insegurança jurídica ao contrato de locação, já que basicamente exclui a possibilidade de caução imobiliária para locações não residenciais, correndo o risco de ser considerada inútil a garantia no caso de inadimplência do inquilino, situação na qual o locador ficará completamente desguardado.
Diante deste novo posicionamento, podemos prever o encarecimento das relações locatícias e a dificuldade de a pessoa de baixa renda alugar um imóvel, visto que as garantias “gratuitas”, ou seja, aquelas que não serão necessários o desembolso de valor, estão sendo consideradas sem valor algum.
Além de tudo isso, tal decisão fere ao principio da autonomia da vontade dos contratantes. Neste sentido se posiciona Dr. Haroldo Lourenço, sócio do escritório BLP Advogados: “Por fim, não admitir a renúncia pelo fiador da impenhorabilidade no contrato de locação não residencial seria violar ainda o artigo 190 CPC/15, que consagra cláusula geral de negócios jurídicos processuais, novamente consagradora da autonomia privada e da boa-fé objetiva, não se podendo argumentar que o bem de família não seria disponível, pois pode ser vendido livremente pelo fiador se assim o entender”.