Blog da Ébano

Casal que comprou imóvel arrematado anteriormente em leilão será ressarcido

jun 02, 2021

A 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo determinou a devolução dos valores pagos por um casal por conta da aquisição de um imóvel sem saber que ele já havia sido leiloado em decorrência de dívidas trabalhistas do proprietário anterior.

A decisão baseou-se na regra da compra e venda onde estabelece que, se o comprador sofrer a perda da coisa vendida por sentença que a atribua a outra pessoa, terá direito à restituição do preço que pagou, salvo estipulação em contrário.

Os autores adquiriram o apartamento adjudicado em execução hipotecária pagando R$ 300 mil pelo bem e outros R$ 280 mil para que um representante do Banco Santander intermediasse a formalização. Ocorre que, no momento do registro do imóvel, o casal tomou ciência de que ele havia sido arrematado em leilão por conta de reclamação trabalhista contra a empresa do proprietário anterior.

O desembargador Ênio Santarelli Zuliani entendeu que, se os Autores soubessem do risco de estar adquirindo coisa litigiosa ou reivindicada por terceiro que se diz dono, não haveria direito de buscar evicção (garantia que o comprador possui de reaver o que pagou por um negócio que se frustra por reconhecimento de que um terceiro possui direito preponderante sobre a coisa adquirida). Contudo, não foi o que aconteceu no caso em tela, especialmente tendo em conta que os autores se dispuseram a pagar um valor significativo para a quitação das dívidas do imóvel o que demonstra que não abriram mão do direito de reembolso.

“Cláusulas de exclusão de responsabilidade (em geral) comportam interpretação restritiva porque estão na contramão dos princípios gerais do Direito. Em verdade inexiste cláusula, mas, sim, interpretação de que houve renúncia tácita e não há, data vênia, razão para, diante de cláusulas dúbias e vagas, julgar contra os compradores, cuja boa-fé é indiscutível”, escreveu o magistrado.

Ele observou que o contrato celebrado com a instituição financeira possui uma cláusula em que os cessionários assumiam as dívidas da unidade, e não da empresa do devedor: “A dívida trabalhista que fez com que os autores perdessem a coisa era de responsabilidade da empresa do antigo proprietário e não propriamente dele”.

A decisão se deu por maioria de votos, em julgamento estendido. O relator sorteado, desembargador Mauricio Campos da Silva Velho, votou para manter a sentença de improcedência. Para ele, não seria possível buscar a evicção quando se tem efetivo conhecimento do risco da aquisição que termina frustrada (artigo 457 do CC).

Pandemia invocada genericamente não autoriza revisão contratual de financiamento imobiliário

maio 04, 2021

Trata-se de ação revisional de contrato de financiamento imobiliário ajuizada em face de Instituição financeira visando suspensão e prorrogação do instrumento em observação à publicidade por ela divulgada em decorrência da pandemia de COVID 19, e também a redução em 50% o valor das parcelas pactuadas, baseando-se na tese de onerosidade excessiva.

A juíza de Direito Roberta Poppi Neri Quintas, da 5ª vara Cível de Osasco/SP, não acatou os argumentos da autora.

Com relação à pandemia, a dificuldade de pagamento por questões financeiras pessoais não tem o condão de operar revisão contratual, mesmo no âmbito consumerista.

Por outro lado, embora a autora possa considerar elevados, para a magistrada os juros não discrepam da média praticada no mercado financeiro para a mesma espécie de contrato.

Invoca o Superior Tribunal de Justiça, que firmou entendimento no sentido de que: “as instituições financeiras não se sujeitam à limitação dos juros remuneratórios estipulada na Lei de Usura (Decreto 22.626/33), nem às disposições do art. 591 c/c o art. 406 do CC/02. Ainda que se admitida a revisão de juros, o fato de a taxa ter sido fixada em patamar superior a 12% ao ano, por si só, não indica a abusividade ” (Incidente de recurso repetitivo no REsp 1.061.530. TERCEIRA TURMA, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI. DJe 10/03/09).

E os seguintes entendimentos sumulados:

“Súmula Vinculante nº 07: “A norma do §3º do artigo 192 da Constituição, revogada pela Emenda Constitucional nº 40/2003, que limitava a taxa de juros reais a 12% ao ano, tinha sua aplicação condicionada à edição de lei complementar”.

Súmula 382- STJ dispõe que: “A estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano, por si só, não indica abusividade.”

Súmula 596 do STF: – “As disposições do Decreto 22.626/33 não se aplicam às taxas de juros e aos encargos cobrados nas operações realizadas por instituições financeiras, públicas ou privadas, que integrem o sistema financeiro nacional.”

Após colacionar julgados do TJSP com relação também a capitalização de juros e tarifa de seguro, finaliza declarando que apenas a demonstração de juros abusivos permite a revisão.

CONDOMÍNIOS PODEM PROIBIR LOCAÇÕES ATRAVES DE PLATAFORMAS DIGITAIS

abr 20, 2021

Essa foi a decisão majoritária da 4ª turma do STJ (REsp1.819.075 ), desde que haja, na convenção de condomínio,regra impondo destinação residencial.

O ministro Luis Felipe Salomão explicou que a solução da controvérsia passa pela análise acerca de eventual destinação comercial conferida aos imóveis e mencionadispositivos da lei 11.771/08, que traz normas sobre a política nacional de turismo (art. 23º, §3º e 4º) e diz que a jurisprudência delimita de maneira clara o contrato de hospedagem – que tem como atividade preponderante nesse tipo de serviço o complexo de prestações:

“O contrato de hospedagem compreende a prestação de múltiplos serviços, sendo essa se não a tônica do contrato”, disse o ministro, destacando ser “elemento inerente à sua configuração” serviços como portaria, segurança, limpeza e arrumação dos cômodos.

Para o ministro, não é possível caracterizar a atividade realizada pelos proprietários como comercial.

“A alegação de alta rotatividade de pessoas, ausência de vínculo dos ocupantes e suposto incremento patrimonial dos recorrentes, não demonstrado, não servem para configuração da exploração comercial dos imóveis, sob pena de desvirtuar a própria caracterização da atividade.”

E assim o ministro Luiz Felipe Salomão deu provimento ao recurso para julgar improcedente o pedido do condomínio.

O ministro Raul Araújo, por sua vez, em seu voto-vista ressaltou que residência “Não é pousada eventual de quem se abriga em um lugar para partir de outro”.

O ministro considerou que a alta rotatividade de pessoas é indicio da hospedagem, o que não é permitido pela convenção do condomínio.

“Essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra ainda clara definição doutrinaria ou mesmo legislação reguladora no Brasil. Não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, nem mesmo com aquela menos antiga, denominada de aluguel por temporada. Tampouco se mistura com os usuais tipos de hospedagem ofertados de modo formal por hotéis e pousadas.”

Dessa forma, votou para negar provimento ao recurso especial seguido pelos ministros Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira, que acompanharam a divergência.

( Fonte: Migalhas)

 

DIREITO DE ARREPENDIMENTO DA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

mar 24, 2021

O Código de Defesa do Consumidor garante o direito do arrependimento da compra, nos termos do seu artigo 49, ou seja: “O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de sete dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio”.

No entanto, necessário observar quando se trata de bem imóveis, uma vez que nem sempre o contrato de compra e venda será regido pelo CDC, já que em alguns casos o vendedor não se enquadra nos requisitos para ser considerado “fornecedor”.

Além disso, o CDC diz que para que possa ser exercido o direito de arrependimento, necessário que a “contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio”, sendo necessária também a análise do local onde se deu a compra.

Pois bem, os contratos de compra e venda normalmente vêm com uma clausula de irretratabilidade e irrevogabilidade, para trazer segurança às partes de que aquele negócio será cumprido. Trazendo ainda, de forma limitada, os caso onde poderá ser declarado rescindido o contrato.

No entanto, cumpre esclarecer que essas possibilidades não se tratam exatamente de “arrependimento” do contrato, mas sim de inviabilidade de continuar com o negócio, por exemplo, quando o comprador analisar a documentação e encontrar pendências relevantes em nome do vendedor, que causaria insegurança e prejuízo à compra e venda.

Ou, por exemplo, quando o comprador não pagar os valores acordados em contrato e, por óbvio, não poder o vendedor continuar com o negócio sem receber a sua respectiva contraprestação.

Nesses caso, há previsão em contrato que estipula multa no caso de inadimplência ou descumprimentos das clausula, incorrendo a quem der causa à rescisão contratual.

Há, porém, casos em que o próprio inadimplente poderá solicitar a rescisão, que ocorre quando este comprovar que não tem mais condições de arcar com o valor acordado, conforme já decidido pelo STJ:

STJ. Civil. Promessa de compra e venda. Desistência. Ação pretendendo a rescisão e a restituição das importâncias pagas. Retenção de 25% em favor da vendedora, como ressarcimento de despesas. Código de Defesa do Consumidor, arts. 51, II, 53 e 54. Código Civil, art. 924 [atual art. 413]. I. A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, SE este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp. nº 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002, p. 281). II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade. Percentual de retenção fixado para 25%. Precedentes do STJ. III. Recurso especial conhecido e parcialmente provido (REsp.332.947/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 24.10.2006, DJ, 11.12.2006, p. 360).

Em contrapartida, existe a Lei do Distrato atualmente, que visa proteger o consumidor na aquisição de imóvel direto com a incorporação imobiliária. Neste caso existe a relação de consumo, visto que a incorporação será considerada fornecedora.  E, no caso de compra pela internet, por exemplo, poderá o comprador usar dos 7 dias corridos para se arrepender da compra, nos termos do CDC.

Portanto importante analisar todas as condições em que foi realizada a compra para dizer se há ou não o direito.

A PERMUTA GANHA FORÇA NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

mar 15, 2021

A permuta de imóveis vem ganhando força no atual cenário, uma vez que acaba sendo mais vantajosa que a venda e compra de imóveis, oferecendo maiores vantagens, como por exemplo, a economia de dinheiro e menor burocracia.

Existem dois tipos de permuta, a simples, que consiste na exata troca de bens, e a permuta com torna, que é aquela que envolve a troca de bens e um pagamento complementar em dinheiro para compensação financeira.

Independente da forma, as incorporações imobiliárias tem optado por esse tipo de contrato para implementar um projeto, sem a necessidade de investir altos custos em recursos financeiros e sem afetar o montante destinado à obra.

A permuta na negociação imobiliária para fins de incorporação é firmada por meio de Instrumento Particular de Promessa de Permuta, em observância à Lei 4.591/94 e consiste na troca do terreno por unidades que serão construídas no local ou unidades já prontas seja no local ou fora dele e, quando necessário, uma parte em torna.

Por não ser tão comum quanto a compra e venda, os proprietários ainda tem muita insegurança nesse tipo de negócio. Daí a importância de ser acompanhando por uma figura jurídica, a fim de garantir que o negócio tenha a máxima segurança possível e evitar problemas futuros.

No caso das incorporações imobiliárias, poderá ser criada uma Sociedade de Propósito Especifico (SPE), cuja atividade é bem especifica e com prazo de existência determinado, com previsão legal na Lei complementar nº 123/06, artigo 56, para tratar exclusivamente do empreendimento planejado e suas obrigações.

Importante salientar que as partes precisam observar os aspectos jurídicos do negócio para que seja vantajoso para ambos. Por exemplo, valor de mercado do imóvel permutado, quanto valeria num negócio de compra e venda comum, prazo para entrega das unidades e etc.

Em um artigo publicado no site do Migalhas, especialistas dizem que “ao realizar uma operação segura para si, o permutante está garantindo um maior potencial de ganho, tendo em vista que o valor métrico da unidade do imóvel, em uma operação de permuta, é consideravelmente maior do que em uma venda convencional por parte do proprietário do imóvel. Adicionalmente a esse aspecto, tem-se ainda a grande vantagem no sentido de que o proprietário da área substitui um imóvel mal explorado, sob a ótica econômica, por um determinado número de unidades de um empreendimento novo e que tende a valorizar mais do que uma simples área inexplorada analisando-se pelo prisma do mercado”.

A não observância dos aspectos que trazem segurança ao negócio realizado poderá acarretar na rescisão contratual e responsabilidade em indenizar a parte lesada. O Tribunal de Justiça de Rio Grande do Sul já se posicionou neste sentido:

APELAÇÕES CÍVEIS. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA E DE PERMUTA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ACORDO DAS PARTES EM RELAÇÃO ARESOLUÇÃO DOS CONTRATOS E REINTEGRAÇÃO NA POSSE. HOMOLOGAÇÃO JUDICIAL. PRETENSÃO RECURSAL FORTE NO EXAME DA CULPA DOS ALIENANTES DO TERRENO PELO ROMPIMENTO DA RELAÇÃO NEGOCIAL HAVIDA ENTRE VENDEDOR E INCORPORADORAS. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO. ATRASO SIGNIFICATIVO NA EXECUÇÃO DA OBRA. COMPENSAÇÃO DE VALORES INVESTIDOS NA CONSTRUÇÃO INACABADA COM OS VALORES DECORRENTES DOS ENCARGOS MORATÓRIOS, INDENIZAÇÃO E DEVOLUÇÃO. DESCABIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. APELAÇÃO DAS EMPRESAS-RÉS. RESPONSABILIDADE DAS INCORPORADORAS NO ATRASO DA OBRA. Configurada a responsabilidade das rés quanto ao significativo atraso na execução da obra. Existência de acordo entre as partes concordando com a resolução e reintegração de posse dos imóveis ao alienante, situação jurídica que por si só afasta a discussão em torno da sua responsabilização. Correta a incidência dos encargos contratuais em razão do descumprimento contratual. COMPENSAÇÃO. Circunstâncias fáticas, probatórias e legais que afastam a pretensão de compensação entre os valores investidos na obra inacabada e o crédito dos autores, resultante dos encargos pelo descumprimento, devolução e indenização. APELAÇÃO DO AUTOR. REVISÃO DOS HONORÁRIOS ARBITRADOS NA SENTENÇA. Cabível a majoração dos honorários.APELAÇÃO DOS AUTORES PROVIDA. APELAÇÃO DAS DEMANDADAS DESPROVIDA.

(TJ/RS – AC: 70060113289/RS, Relator: GlênioJosé Wasserstein Hekman, Data de Julgamento: 3/12/14, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/12/14).

Por fim, todo negócio jurídico é uma compensação de direitos e obrigações assumidas entre duas pessoas (físicas ou jurídicas), devendo ambas as partes manifestar as suas vontades e expectativas e para conciliar seus interesses de forma segura e obtendo as vantagens que se espera, necessária é a assessoria jurídica e todos os cuidados para o fim de realizar o melhor negócio possível.

IMPENHORABILIDADE DO IMÓVEL DADO EM CAUÇÃO IMOBILIÁRIA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO

mar 10, 2021

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento, por unanimidade, ao Recurso Especial nº 1.873.203, declarando impenhorável o imóvel caucionado em contrato de locação não residencial, por ser este considerado bem de família.

No voto, a relatora Ministra Nancy Andrighidiz que a regra de impenhorabilidade do bem de família prevista no artigo 3º da Lei 8.009/90 é taxativa, não abrangendo a caução imobiliária. Mister salientar o seguinte trecho do v. acordão:

“6. De fato, considerando que a possibilidade de expropriação do imóvel residencial é exceção à garantia da impenhorabilidade, a interpretação às ressalvas legais deve ser restritiva, sobretudo na hipótese sob exame, em que o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem a dúvidas (REsp 866.027/SP, 5ª Turma, DJ 29/10/2007)”. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.873.203 – SP, MINISTRA NANCY ANDRIGH, DATA DO JULGAMENTO 24/11/2020, data da publicação 01/12/2020).

Diz a relatora ainda que “sequer poder-se-ia entender que a caução imobiliária prestada configuraria hipoteca – hipótese em que o benefício da impenhorabilidade não seria oponível -, uma vez que, como mesmo perfilhado pela jurisprudência desta Corte Superior, a penhorabilidade excepcional do bem de família, de que cogita o art. 3º, V, da Lei 8.009/90, só incide em caso de hipoteca dada em garantia de dívida própria, e não de dívida de terceiro (AgInt no AREsp1.551.138/SP, 4ª Turma, DJe 13/03/2020; e AgRg no REsp1.543.221/PR, 3ª Turma, DJe 09/12/2015)”.

Ocorre que não foi levado em consideração o fato de que provavelmente o legislador, ao mencionar a “fiança” no artigo da lei mencionada, referia-se à fiança lato sensu, ou seja, à prestação de fiança, em qualquer modalidade, onde estaria inclusa também a modalidade caução imobiliária.

O novo posicionamento do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) traz uma imensa insegurança jurídica ao contrato de locação, já que basicamente exclui a possibilidade de caução imobiliária para locações não residenciais, correndo o risco de ser considerada inútil a garantia no caso de inadimplência do inquilino, situação na qual o locador ficará completamente desguardado.

Diante deste novo posicionamento, podemos prever o encarecimento das relações locatícias e a dificuldade de a pessoa de baixa renda alugar um imóvel, visto que as garantias “gratuitas”, ou seja, aquelas que não serão necessários o desembolso de valor, estão sendo consideradas sem valor algum.

Além de tudo isso, tal decisão fere ao principio da autonomia da vontade dos contratantes. Neste sentido se posiciona Dr. Haroldo Lourenço, sócio do escritório BLP Advogados: “Por fim, não admitir a renúncia pelo fiador da impenhorabilidade no contrato de locação não residencial seria violar ainda o artigo 190 CPC/15, que consagra cláusula geral de negócios jurídicos processuais, novamente consagradora da autonomia privada e da boa-fé objetiva, não se podendo argumentar que o bem de família não seria disponível, pois pode ser vendido livremente pelo fiador se assim o entender”.

A LEGALIDADE DA ASSINATURA ELETRÔNICA

mar 01, 2021

Atualmente todo o processo de compra e venda e locação de imóveis pode ser feito virtualmente, sem a necessidade de as partes comparecerem fisicamente para negociações ou até mesmo para a assinatura dos contratos.

O momento de pandemia propiciou o crescimento e a aceleração ao uso e regulamentação desse tipo de assinatura, visto a necessidade de permanência em casa na tentativa de cessar a contaminação pelo COVID 19.

A Medida Provisória 2.200-2/2001 já reconhecia como válidas as assinaturas digital, comprovando e garantindo a integridade do documento assinado eletronicamente.

No entanto, em 2020 foi sancionada a lei nº 14.063/2020, que regulamenta as assinaturas eletrônicaspara sua validade em interações com entes públicos, trazendo seu conceito no disposto pelo seu artigo 3º, inciso II, a saber: II – assinatura eletrônica: os dados em formato eletrônico que se ligam ou estão logicamente associados a outros dados em formato eletrônico e que são utilizados pelo signatário para assinar, observados os níveis de assinaturas apropriados para os atos previstos nesta Lei.

A lei acima mencionada também classifica a assinatura eletrônica em três formas, para facilitar e diferenciar a validade dela perante os órgãos públicos, de acordo com o nível de confiabilidade. São elas:

I – assinatura eletrônica simples: que permite identificar o seu signatário e anexa e associa dados em formato eletrônico do signatário;

II – assinatura eletrônica avançada: a que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento, com as seguintes características:

III – assinatura eletrônica qualificada: a que utiliza certificado digital, nos termos do § 1º do art. 10 da Medida Provisória nº 2.200-2, de 24 de agosto de 2001.Sendo esta a que possui nível mais elevado de confiabilidade.

Para cada negócio jurídico e relação entre pessoas físicas, jurídicas e entes públicos, uma assinatura é válida, medindo a importância do negócio realizado e a confiabilidade de cada tipo de assinatura eletrônica.  O artigo 5º da lei nº 14.063/2020 estabelece o nível mínimo exigido para a assinatura eletrônica em documentos e em interações com o ente público, sendo obrigatório o uso de assinatura eletrônica qualificada para:

i) nos atos assinados por chefes de Poder, por Ministros de Estado ou por titulares de Poder ou de órgão constitucionalmente autônomo de ente federativo;

ii)  nas emissões de notas fiscais eletrônicas, com exceção daquelas cujos emitentes sejam pessoas físicas ou Microempreendedores Individuais (MEIs), situações em que o uso torna-se facultativo;

iii) nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, ressalvado o disposto na alínea “c” do inciso II do § 1º deste artigo;

v) nas demais hipóteses previstas em lei.

Por fim, a regulamentação e validade da assinatura eletrônica para os mais diversos negócios jurídicos é um grande avanço na sociedade. Edmar Araujo, presidente executivo da Associação das Autoridades de Registro do Brasil (AARB). diz  que “a Lei é um avanço para todos os setores e uma vitória da sociedade”.

IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS

fev 24, 2021

O Código Tributário Nacional prevê dois tiposde imposto sobre a transmissão de bens imóveis: ITCMD(Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), no caso de sucessão por falecimento ou doação ou seja atos não onerosos, e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), para os atos onerosos. Aqui abordaremos este último, considerando o município de São Paulo.

ITBI, é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis realizada “Inter Vivos”, por ato oneroso, que deve ser pago em uma única parcela ao município onde está situado o imóvel, pelo adquirente dos bens ou direitos. No caso de compra e venda, por exemplo, é do comprador o dever de pagar o imposto.

A Lei nº 16.098 em 29/12/2014, que entrou em vigor no dia 30 de março de 2015, alterou a alíquota do ITBI de 2% para 3%. Isso significa que a alíquota será de 2% para as transmissões ocorridas até 29/03/2015. Para transmissões ocorridas a partir de 30/03/2015 será de 3%.

Há, porém, discussão sobre o momento do pagamento do referido imposto e quais as hipóteses de isenção.

O Código Tributário Nacional (CTN), em seu artigo 35, prevê as hipóteses de incidência e o fato gerador do ITBI, a saber: I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil; II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; III – a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.

Em contrapartida, tendo sido inclusive tema de repercussão geral (Tema 1124), é de entendimento do Supremo Tribunal Federal (STF) que o ITBI só é devido a partir da transferência da propriedade imobiliária, efetivada mediante o registro em cartório.

A tese de repercussão geral fixada pelo STF é a seguinte: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”, para o fim de impactar em outros casos e dos múltiplos recursos sobre o tema que chegam ao Supremo. 

Outrossim, o artigo 36 do CTN diz que não incidirá o ITBI quando: i) efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito;  ii) decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra.

No entanto, há de se analisar caso a caso. Novamente o Supremo Tribunal Federal fixou a tese de que “A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado“, quando do julgamento do RE 796.376.

Desta maneira, cabe a interpretação de que, no caso de uma pessoa física optar por efetuar a incorporação de bem imóvel para pagar o capital social de uma empresa do qual é sócio, só incidirá o ITBI no caso em que o valor utilizado para incorporação do imóvel seja histórico e menor que o seu valor venal ou de mercado, e a incidência será sobre a diferença entre os dois valores.

No caso de o valor declarado para a incorporação do bem imóvel ser o maior dentre os dois (histórico ou venal e de mercado), não haverá incidência do imposto.

Importante frisar ainda que, no caso de o valor declarado na incorporação do imóvel ser maior que o valor declarado no imposto de renda da Pessoa Física, quando o imóvel ainda fazia parte de seu patrimônio, há incidência do ganho de capital, uma vez que, na sua declaração haverá aumento de rendimentos.

LUCRO IMOBILIÁRIO

fev 19, 2021
  1. O lucro imobiliário é o ganho de capital que se obtém na venda de imóveis, ou seja, é a diferença positiva entre o valor da aquisição do imóvel e o valor da venda, sobre a qual é devido o pagamento do Imposto de Renda à Receita Federal, respeitando as alíquotas elencadas na tabela progressiva do artigo 21 da Lei 8.981/95.

Existe, contudo, hipótese onde a pessoa poderá se isentar do pagamento do referido imposto, prevista no artigo 39 da Lei 11.196/2005: vender imóvel residencial do País e, dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias,aplicar o produto da venda, ou seja, o dinheiro percebido, na aquisição de outro imóvel residencial no País.

Para tanto devem ser observados os seguintes critérios:

i) no caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira transação;
ii) se a aplicação do produto da venda for parcial, a tributação do ganho seráproporcionalmente ao valor da parcela não aplicada;
iii) no caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção será aplicada ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais;
iv) o contribuinte somente poderá usufruir do benefício da isenção 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.

A inobservância das condições estabelecidas na lei (artigo 39 da Lei 11.196/05) importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de juros de mora e multa.

Na prática surgem diversas dúvidas sobre a incidência do imposto, sua isenção e os devidos descontos. Por exemplo, a possibilidade de aplicação do dinheiro obtido com a venda de imóvel residencial para quitação de imóvel já adquirido anteriormente, através de financiamento. O CARF (Conselho Administrativo de Recursos Fiscais) adota o entendimento de que somente estará isenta a pessoa física que adquirir imóvel residencial após a venda do seu imóvel. Por outro lado, oSuperior Tribunal de Justiça tem entendido que nestes casos, o contribuinte poderá ser beneficiado pela isenção, já que, na interpretação literal da lei, o dinheiro deve ser “aplicado” em aquisição de imóvel residencial em 180 dias, sem qualquer referência ao momento da aquisição.

Outra questão é a possibilidade da aplicação do beneficio para aquisição de terrenos e construção. Neste caso a instrução normativa da Receita Federal 599/05 proíbe, em seu artigo 2º, inciso II, §11, a aplicação da isenção na aquisição de terreno ou na construção de edificações e casas.

O artigo que trata dos benefícios, descontos e isenções, deverá ser interpretado literalmente pelo que diz o texto, com fulcro no artigo 111 do Código Tributário Nacional. Por tanto, vejamos mais duas hipóteses:

A primeira hipótese é a venda de dois imóveis residenciais no País para aquisição de um imóvel residencial. A lei diz que no caso de venda de mais de umimóvel, considerar-se-á o inicio do prazo de cento e oitenta dias a partir da primeira transação. Diz também que só poderá ser usado este benefício uma vez a cada cinco anos. Desta maneira, pode-se entender que o beneficio só será aplicado na venda de um dos imóveis, no caso, sobre o primeiro imóvel vendido.

Outra hipótese é da venda de um imóvel residencial para aquisição de mais de um imóvel no País. Nesta situação, a lei exige apenas que o imóvel adquirido tenha finalidade residencial, não estipulando a quantidade de imóveis, nem que seja obrigatória a aquisição para moradia própria. O que dá a entender que pode o contribuinte fixar residência em local diverso do imóvel adquirido.

Dentre as hipóteses mencionadas, há diversas outras, quais deverão ser aplicadas de acordo com a legislação tributária nacional.

ACORDO MENOS VANTAJOSO FIRMADO POR MAIORIA DOS CONDÔMINOS EM CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO OBRIGA OS DEMAIS

fev 11, 2021

Imaginem a seguinte situação: um imóvel foi obtido por meio de herança por três irmãos, agora proprietários em condomínio. Optaram por alugar o imóvel e receber cada um o valor referente à sua quota parte.

Em um momento de crise financeira e pandemia mundial, os inquilinos pedem um acordo para desconto no valor do aluguel, tendo em vista a situação precária em que se encontram. Neste momento dois dos proprietários optaram por fechar um acordo com o inquilino e um decide por fechar outro acordo.

Ocorre que, a maioria absoluta dos proprietários optou pelo acordo menos vantajoso a eles e agora o inquilino espera obrigar o outro a aceitar o mesmo acordo. É possível?

A resposta é: NÃO! Vejamos.

A concessão de desconto no valor do aluguel, em situações de necessidade financeira, é mera liberalidade do locador, não tornando direito adquirido pelo inquilino. Neste sentido já se posicionou diversos tribunais, dentre eles o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. RESPONSABILIDADE DOS FIADORES. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DA LOCAÇÃO. EXONERAÇÃO DA FIANÇA. DESCABIMENTO. Nos termos do artigo 39, da Lei nº. 8.245/1991, o fiador de obrigação oriunda de contrato de locação responde, salvo disposição contratual em sentido contrário, até a entrega das chaves, ainda que prorrogado o contrato por prazo indeterminado. Desnecessidade de anuência, por não se tratar de aditamento contratual, mas prorrogação automática, por prazo ilimitado. REDUTOR DE 30%. AFASTAMENTO. MERA LIBERALIDADE DO LOCADOR. Não há falar em ofensa ao princípio da boa-fé objetiva e da incidência do instituto da surrectio, pois a bonificação, em forma de considerável desconto no equivalente a 30% do locativo, tratava-se de mera liberalidade da locadora, sem implicar novação do contrato.Descabida, assim, qualquer retificação do cálculo que embasou o pleito executivo, afastando-se, por consequência, o pedido de compensação e/ou repetição de indébito. APELAÇÃO DESPROVIDA.

(TJ-RS – AC: 70069498939 RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Data de Julgamento: 30/11/2016, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 05/12/2016)

Além disso, cada condômino responde apenas pelos proveitos e dívidas advindas do seu quinhão sobre oimóvel herdado, conforme já dispõe o artigo 1.315 do Código Civil, “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”.

O Tribunal de Justiça já disse:

AÇÃO DE COBRANÇA – PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS – OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO – DIFICULDADES FINANCEIRAS – CONFISSÃO – ACORDO FIRMADO POR ALGUNS CONDÔMINOS – EXTENSÃO DOS EFEITOS. É obrigação do locatário o pagamento do aluguel convencionado. As dificuldades financeiras do locatário não o isentam da obrigação de pagar o valor dos aluguéis. Confessando o réu a existência do contrato locatício e o não pagamento da contraprestação, o pedido de cobrança dos aluguéis atrasados deve ser julgado procedente. O acordo firmado entre a locatária e alguns condôminos/locadores, não atinge a esfera jurídica e não obriga aquele que não fez parte do pacto.

(TJ-MG 200000039945850001 MG 2.0000.00.399458-5/000(1), Relator: Albergaria Costa, Data de julgamento: 27/08/2003, Data de Publicação: 06/09/2003).

Portanto, não pode a maioria absoluta obrigar outro condômino a fazer ou deixar de fazer alguma coisa sobre a sua proporção. Principalmente se já existe um contrato, como no caso, um contrato de locação, que estipula o valor do aluguel de cada um dos proprietários.