O Código Tributário Nacional prevê dois tiposde imposto sobre a transmissão de bens imóveis: ITCMD(Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), no caso de sucessão por falecimento ou doação ou seja atos não onerosos, e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), para os atos onerosos. Aqui abordaremos este último, considerando o município de São Paulo.
ITBI, é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis realizada “Inter Vivos”, por ato oneroso, que deve ser pago em uma única parcela ao município onde está situado o imóvel, pelo adquirente dos bens ou direitos. No caso de compra e venda, por exemplo, é do comprador o dever de pagar o imposto.
A Lei nº 16.098 em 29/12/2014, que entrou em vigor no dia 30 de março de 2015, alterou a alíquota do ITBI de 2% para 3%. Isso significa que a alíquota será de 2% para as transmissões ocorridas até 29/03/2015. Para transmissões ocorridas a partir de 30/03/2015 será de 3%.
Há, porém, discussão sobre o momento do pagamento do referido imposto e quais as hipóteses de isenção.
O Código Tributário Nacional (CTN), em seu artigo 35, prevê as hipóteses de incidência e o fato gerador do ITBI, a saber: I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil; II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; III – a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.
Em contrapartida, tendo sido inclusive tema de repercussão geral (Tema 1124), é de entendimento do Supremo Tribunal Federal (STF) que o ITBI só é devido a partir da transferência da propriedade imobiliária, efetivada mediante o registro em cartório.
A tese de repercussão geral fixada pelo STF é a seguinte: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”, para o fim de impactar em outros casos e dos múltiplos recursos sobre o tema que chegam ao Supremo.
Outrossim, o artigo 36 do CTN diz que não incidirá o ITBI quando: i) efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito; ii) decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra.
No entanto, há de se analisar caso a caso. Novamente o Supremo Tribunal Federal fixou a tese de que “A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado“, quando do julgamento do RE 796.376.
Desta maneira, cabe a interpretação de que, no caso de uma pessoa física optar por efetuar a incorporação de bem imóvel para pagar o capital social de uma empresa do qual é sócio, só incidirá o ITBI no caso em que o valor utilizado para incorporação do imóvel seja histórico e menor que o seu valor venal ou de mercado, e a incidência será sobre a diferença entre os dois valores.
No caso de o valor declarado para a incorporação do bem imóvel ser o maior dentre os dois (histórico ou venal e de mercado), não haverá incidência do imposto.
Importante frisar ainda que, no caso de o valor declarado na incorporação do imóvel ser maior que o valor declarado no imposto de renda da Pessoa Física, quando o imóvel ainda fazia parte de seu patrimônio, há incidência do ganho de capital, uma vez que, na sua declaração haverá aumento de rendimentos.