- O lucro imobiliário é o ganho de capital que se obtém na venda de imóveis, ou seja, é a diferença positiva entre o valor da aquisição do imóvel e o valor da venda, sobre a qual é devido o pagamento do Imposto de Renda à Receita Federal, respeitando as alíquotas elencadas na tabela progressiva do artigo 21 da Lei 8.981/95.
Existe, contudo, hipótese onde a pessoa poderá se isentar do pagamento do referido imposto, prevista no artigo 39 da Lei 11.196/2005: vender imóvel residencial do País e, dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias,aplicar o produto da venda, ou seja, o dinheiro percebido, na aquisição de outro imóvel residencial no País.
Para tanto devem ser observados os seguintes critérios:
A inobservância das condições estabelecidas na lei (artigo 39 da Lei 11.196/05) importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de juros de mora e multa.
Na prática surgem diversas dúvidas sobre a incidência do imposto, sua isenção e os devidos descontos. Por exemplo, a possibilidade de aplicação do dinheiro obtido com a venda de imóvel residencial para quitação de imóvel já adquirido anteriormente, através de financiamento. O CARF (Conselho Administrativo de Recursos Fiscais) adota o entendimento de que somente estará isenta a pessoa física que adquirir imóvel residencial após a venda do seu imóvel. Por outro lado, oSuperior Tribunal de Justiça tem entendido que nestes casos, o contribuinte poderá ser beneficiado pela isenção, já que, na interpretação literal da lei, o dinheiro deve ser “aplicado” em aquisição de imóvel residencial em 180 dias, sem qualquer referência ao momento da aquisição.
Outra questão é a possibilidade da aplicação do beneficio para aquisição de terrenos e construção. Neste caso a instrução normativa da Receita Federal 599/05 proíbe, em seu artigo 2º, inciso II, §11, a aplicação da isenção na aquisição de terreno ou na construção de edificações e casas.
O artigo que trata dos benefícios, descontos e isenções, deverá ser interpretado literalmente pelo que diz o texto, com fulcro no artigo 111 do Código Tributário Nacional. Por tanto, vejamos mais duas hipóteses:
A primeira hipótese é a venda de dois imóveis residenciais no País para aquisição de um imóvel residencial. A lei diz que no caso de venda de mais de umimóvel, considerar-se-á o inicio do prazo de cento e oitenta dias a partir da primeira transação. Diz também que só poderá ser usado este benefício uma vez a cada cinco anos. Desta maneira, pode-se entender que o beneficio só será aplicado na venda de um dos imóveis, no caso, sobre o primeiro imóvel vendido.
Outra hipótese é da venda de um imóvel residencial para aquisição de mais de um imóvel no País. Nesta situação, a lei exige apenas que o imóvel adquirido tenha finalidade residencial, não estipulando a quantidade de imóveis, nem que seja obrigatória a aquisição para moradia própria. O que dá a entender que pode o contribuinte fixar residência em local diverso do imóvel adquirido.
Dentre as hipóteses mencionadas, há diversas outras, quais deverão ser aplicadas de acordo com a legislação tributária nacional.